非法驅逐/非法封鎖

 

免責聲明: 

本網頁提供的信息並非法律建議,也絕對不能代替有資格從業於租房合同領域的律師之法律咨詢意見。更多資訊請訪問尋找律師(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只適用於紐約市之租客。

您的權利取決於不同的公寓和租房合同類型。即使是同一棟公寓大樓的鄰居之間也可能適用不同的法律。請了解哪些法律和權利義務適用於您的情況。

 

什麼是非法驅逐?

將某人從公寓驅逐必須從法院獲得驅逐令,如果其簽訂有租房合同或其他書面協議(即使已經到期);曾經支付房租;或者已經居住於該公寓至少30天(即使從未支付房租或沒有合同)

只有攜帶法院頒令的警長或治安官可以執行驅逐。任何其他人進行驅逐或試圖驅逐住戶都是非法的,如:

  • 使用或威脅使用暴力
  • 干擾或中止基本公共設施(暖氣,電力,水)
  • 將住戶的財產從住宅中移走
  • 移走正門
  • 移走,堵塞門鎖或使門鎖無法使用
  • 換鎖

 

非法驅逐在紐約常見嗎?

和實際實行非法驅逐行為相比,房東更常常威脅租客要實施這種行為(同樣,主租客以此威脅家庭成員或室友)。房東有時會打電話或寫信威脅說,如果不交房租或搬出,就將您的東西扔到大街上。這樣做是非法的,並且許多作出威脅的房東並不會冒著被逮捕的風險真的付諸實行。

 

如果我被非法封鎖怎麼辦?

如果您被非法封鎖,或者您的房東阻止您進入並威脅使用暴力,或房東切斷基本公共設施如水電等以作為迫使您搬出的手段,您可以致電警察或去最近的警局以返回住宅。

您也可以去當地民事法院大樓提起非法封鎖訴訟,並獲得使您返回的法院頒令。如果您感到威脅切實存在,隨身攜帶您住在該公寓的證據(租金收據,水電繳費單或其他顯示地址的證明文件)。

繼續閱讀來了解警察和法院程序。

 

遭遇非法封鎖後我如何獲得警察幫助來返回公寓?

紐約市警員有權力幫助被非法封鎖的租客返回公寓,並且逮捕試圖阻止租客返回的房東。為獲得警察的幫助,您需要攜帶證明文件來證明您在該公寓居住。

首先警察將確定這是否是非法封鎖行為。如果驅逐由治安官實行,並且您確信該行為沒有經過正確的程序,您需要向法院提出。如果您被非法封鎖,警察將會護送您返回公寓並命令房東,管理員,經理或其他人放行。如果拒絕,警察有權逮捕將您非法封鎖的人。做好準備向警察提供將您非法封鎖的人的聯繫方式或行蹤。如果警察沒有幫助您重新進入,請要求和管理官對話並引用巡警規則#241-12

http://metcouncilonhousing.org/sites/default/files/NYPDPatrolGuide_214-12_214-13.pdf

 

遭遇非法封鎖後我如何獲得法院頒令返回公寓?

如果警方不願或不能幫助您返回公寓,您需要到區房屋法庭提起非法封鎖訴訟。您需要提供被非法封鎖的人或者負責該行為的人的郵寄或送貨地址(不能是郵箱)。例如,如果管理員根據房東的命令將您封鎖,您可以起訴房東。但是,如果是室友或主租客將您封鎖,您只能起訴該室友或主租客。

您可以在一天內提交相關起訴文件並且法院通常將在一兩天內舉行聽證。起訴需要繳費,但是可以申請减免(低收入或者因封鎖沒有辦法支付)。在法院入口告訴官員您需要提起非法封鎖訴訟,然後到書記員那裡。本市大多數房屋法庭都在房東起訴處處理該類案件,而不是租客起訴處和不支付房租應訴處的通常區域。在布朗克斯,該類案件必須在861 Grand Concourse法庭提交(東161街路口),而不是1118
Grand Concourse房屋法庭大樓(東166街)。在排隊等待前請先確保地址正確。

您需要提交法院表格並等待法官簽署文件。之後您需要立即將簽字後的文件送達非法封鎖的人或房東。嚴格按照法院文件上的送達要求,否則您的案件會被撤銷。如果您對表格有疑問,您可以諮詢法院幫助中心。

法官將在一天或兩天後舉行聽證會。如果法官確信您被非法封鎖,法官將會頒令封鎖的人放行。通常在法院直接當面命令。有時房東沒有到庭。如果您已證明正確地送達了房東起訴文件,法院會向房東發出頒令。如果您需要幫助,諮詢律師或法院幫助中心。

 

每個區的房屋法庭地址:

 

布朗克斯區
851 Grand
Concourse (161st Street) 
Bronx, NY 10451 
718-466-3025

 

布魯克林區
141 Livingston Street 
Brooklyn, NY 11201 
347-404-9200

 

皇后區
89-17 Sutphin Boulevard 
Jamaica, NY 11435 
718-262-7145

 

曼哈頓
111 Centre Street 
New York, NY 10013 
646-386-5500 

 

史坦頓島
927 Castleton Avenue 
Richmond, NY 10301 
718-675-8431

 

如果執法官驅逐了我,但我事先沒有收到通知,我該怎麼辦?

如果您去法院提起非法封鎖訴訟,法院書記員可能會檢查確定是否有針對您的驅逐案件以及驅逐令的存在。如果有,您需要提交不同的文件 – 通常是展示恢復佔有的原因的命令。即使您被市執法官封鎖並沒有收到通知,您在文件中必須列明抗辯事由。例如,解釋為什麼沒有去法院應訴,為什麼拖欠租金,或者將如何支付拖欠的租金。通常法官要求這些租客證明他們能夠支付所有拖欠的租金;有時也要求租客支付訴訟費用及執法官的費用。。

關於市執法官必須遵循的規定,訪問NYC執法官規則手冊 – 驅逐和合法佔有:驅逐令的執行程序。http://www.nyc.gov/html/doi/html/marshals/mar4.shtml

 

我如何讓非法驅逐我的房東賠償我的損失?

如果房東(或您的室友或主租客)將您非法封鎖並破壞,丟棄,損毀您的財物,您可以就損失起訴。您可以在法院幫助中心諮詢律師尋求幫助。您可以在不同的法庭起訴要求賠償損失(小額訴訟法庭,民事法院或高級法院,取決於您的損失價值和其他情況)。

 

為什麼房東通常威脅要非法驅逐租客?

有些情況下,小的房東甚至不知道驅逐租客需要通過法院。告訴您的房東他/她的威脅是非法的將足以阻止他/她實行非法驅逐。您的房東應該不願甘冒刑事和民事懲罰。

有時房東威脅非法驅逐是為了避免提起合法驅逐訴訟的花費和麻煩。即使您可能最終通過法院被驅逐(可能因為您沒有付租金,或者您在非管制公寓居住並且沒有租房合同)您的房東仍然必須通過法律程序。

有些房東威脅非法驅逐作為驅離租金維持公寓或租金控制公寓租客的手段。這些租客的租金低,驅逐並租給別人可以獲利更多。租金維持公寓和租金控制公寓租客享有更多法律權利,所以有些房東會發起沒有根據的威脅,希望恐嚇租客因為害怕而搬出。