纽约市可负担住房项目

  • 公共住房 – 纽约市房屋局(NYCHA)(#01)
  • 第八项可动迁补助(住房选择补助项目) (#02)
  • 基本第八项公寓(#03)
  • Mitchell-Lama公寓(#04)
  • 租金稳定公寓(#05)
  • 新’可负担住房’建设(#06)

 

免责声明: 

本网页提供的信息并非法律建议,也绝对不能代替有资格从业于租房合同领域的律师之法律咨询意见。更多资讯请访问寻找律师(http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/finding_a_lawyer).

本信息只适用于纽约市之租客。

您的权利取决于不同的公寓和租房合同类型。即使是同一栋公寓大楼的邻居之间也可能适用不同的法律。请了解哪些法律和权利义务适用于您的情况。

 

公共住房纽约市房屋局(NYCHA)

纽约市房屋局(NYCHA)在纽约市拥有并运营178,000套公共住房公寓。规章会因大楼由联邦,州或市基金建造而不同,但大多数规章涵盖所有NYCHA在市内管理的公寓。

公共住房公寓根据特殊法规运营,而不是地方法律。

公共住房的租客支付其家庭收入的30%用于租金,最高租金水平取决于公寓大小。

租客收入必须低于收入线(http://www.nyc.gov/html/nycha/html/assistance/income.shtml), 以及其他标准。对合格的申请者,面试等待时间是根据其优先码,适合的住房及特定高需求类别决定。收入合格但不属于优先类别的家庭据说平均等待时间为9年。注意租客必须持续重复申请才能保持在开放公寓的等待名单中。

NYCHA网站提供信息于如何申请公共住房公寓(http://www.nyc.gov/html/nycha/html/assistance/app_for_pubhsg.shtml).

 

第八项可动迁补助(住房选择补助项目) 

第八项项目允许租客租赁私人所有的公寓并支付其收入的30%作为房租,而第八项补足房租全款和租客支付部分的差价。

纽约市房屋局(NYCHA)在纽约市管理不超过100,000套第八项补助公寓 – 但是该项目的资金告罄且等待名单已经关闭。(例外:纽约市住房保障和发展局(HPD)拥有用于其他项目的特别基金,在有限情形下,NYCHA可以发放紧急补助。)

最近一项本地法律保护第八项租客和其他租金补助租客免受基于其法定收入来源的歧视。在纽约市,如果房东的大楼拥有至少六套公寓,那么房东仅因租客意图使用租金津贴拒绝租客租赁,或者拒绝接受租客的租金津贴,都是违法的。如果您认为您因为合法收入来源或租金津贴受到歧视,拨打311联系纽约市人权委员会。

 

基本第八项公寓 

基本第八项公寓项目是一项针对特殊公寓大楼的房屋补助计划。该类大楼的租客支付其收入的30%作为租金。

纽约市约有9万套该类公寓。基本第八项补助与第八项可动迁补助的区别是基本第八项补助仅能用于该公寓,不得搬迁。

当参与本项目的政府合同到期后,房东可以选择“退出”并将房租提高至市场价。

 

Mitchell-Lama公寓 

Mitchell-Lama公寓是纽约市于1950年代中期至70年代中期实施的一项中等收入公寓项目,涉及超过14万套租赁公寓和合作公寓。Mitchell-Lama公寓为私人所有,但经由州政府合同维持房租为中等收入家庭可接受的水平。Mitchell-Lama公寓包括租赁公寓和限制所有权的合作公寓。

Mitchell-Lama租赁公寓: 

在同一大楼内的相同面积公寓的租金通常相同。合格的租客可以参与SCRIE和DRIE项目来冻结租金上涨,有些公寓还有其他补助项目。房东在该项目合同到期,通常为20年后,可以选择“退出”该项目。之后的可支付公寓保护取决于大楼的建成时间。于1974年之前投入使用的大楼由租金维持法律规范。74年
(租金维持法律全面生效的时间) 之后建成的大楼的租客可能会遭遇租金骤涨至市场价格,或驱逐,如果没有签订附加租金补助合同。

Mitchell-Lama合作公寓:

Mitchell-Lama合作公寓是一种住户“受限制所有权”公寓。住户对公寓拥有所有权,但在该项目下其出售该公寓的权利受到限制。住户支付公寓的维持费用,而不是租金。多数Mitchell-Lama合作公寓严格禁止出售公寓获利,但在合同到期后(通常为20年)住户可以选择获得完全所有权(即可以按市场价出售获利)或者继续履行合同 – 同时继续享受税务优惠和补助。

寻找Mitchell-Lama租赁公寓或合作公寓: 

每个Mitchell-Lama项目有各自的等待名单 – 等待时间因需求而不同。获得Mitchell-Lama开放等待名单,下载:

htttp://www.nyc.gov/html/hpd/downloads/pdf/OpenMLWaitingListsStatusMay2010.pdf

 

租金稳定公寓 

租金稳定项目是一系列规范纽约市及周边公寓的租金和租赁合同的法律,通常涵盖建于1974年前,私人所有的包括六套以上公寓的大楼。房东通常只能根据当地租金委员会设定的标准上涨租金,并且不得驱逐租客,拒绝续订租赁合同,除非未缴租金,违反合同条款或者滋扰。纽约市大约有100万套租金稳定公寓。

租金管制并不能保证公寓租金为租客所接受 – 有可能会相当贵 – 但是对于一个主要由私人所有的公寓所组成的城市来说,租金管制是保护大多数纽约客拥有可负担住处的主要手段。该项目保护超过250万租客,100万套公寓 – 超过半数的纽约租房者 – 比所有其他可负担住房项目加起来还要多。租金稳定项目不需要津贴,同时房东获得丰厚利润,而其租金仍比其他昂贵的所谓的“可负担”住房项目要低。在过去的15年内,有势力的房东不断游说政客来削弱租金稳定项目 – 最明显的就是当租客搬出时房东可以完全退出租金稳定项目,从而使后来的租客失去保护。

合格收入要求:租金稳定项目没有收入限制,租金也不基于租客的收入。该项目管制特定私人所有公寓的租金上涨。房东可以要求解除管制,如果租金超过2500美元/月并且总家庭收入连续两年超过20万美元。

如何寻找租金稳定公寓: 

租金稳定公寓没有统一的申请程序。三分之二的纽约市租赁公寓适用租金稳定,并且房东可以以多种方式发布空房广告。查询一个特定公寓是否属于租金稳定项目,可以通过租金稳定公寓列表(http://housingnyc/com/html/resources/zip.html#tables),按邮编和区查询,但是请注意特定公寓可因各种原因解除管制。判断租金稳定与否的唯一方式是检查该公寓的租金历史和租赁合同。

参看更多关于租金稳定(http://metcouncilonhousing.org/%28See%20our%20information%20sheet%20About%20Rent%20Stabilization%29)

 

可负担住房建设

新可负担住房项目通常由低收入住房税收减免(LIHTCs)资助,或者属于其他市场价格开发项目,如80/20或包含式规划。您必须分别申请可适用的公寓。没有总体的等待名单,每个大楼甚至每个公寓的合格标准都不相同。

通常公寓适用于一定收入范围的家庭
– 地区平均收入(AMI)的一定百分比。一旦某个家庭租赁该公寓,该收入合格要求将不再作为租金标准(即使该家庭每年仍需提供收入证明)。租金并不根据租客的收入变化(例如公共租房或第八项公寓),而是适用租金稳定项目的租金上涨指导和规范。

如何寻找可负担住房公开抽签:

纽约市住房保障局(HPD):http://www.nyc.gov/html/hpd/html/apartment/lotteries.shtml

纽约市住房开发公司(HDC):http://www.nychdc.com/ApartmentSeekers/Applications.html

纽约市可负担住房资源中心:http://www.nyc.gov/html/housinginfo/html