優惠租金

 

•          為什麽我的房東提供優惠租金？我應該感激還是擔憂？(#回答1)

•          如何知道我是否應享受優惠租金？(#回答2)

•          如果我更新租房合同，我的優惠租金會如何？(#回答3)

•          我該如何調查和申訴“法定租金”？(#回答4)

 

為什麽我的房東提供優惠租金？我應該感激還是擔憂？ 

 

您的房東提供優惠租金是因為：

•          房東找不到願意支付法定最高租金的租客

•          您能有資格加入租金限制項目(如Section 8 或者FEPS)

•          您和房東之間的互惠交易(比如搬入更小的公寓)

 

但是，房東有可能向您提供優惠租金以隱瞞其欺詐性地登記了所謂的“合法”租金。“合法登記的租金”的概念具有迷惑性，因為很多情況下登記的金額是完全不合法的。紐約州住房保障部(HCR)是負責註冊租金穩定項目的政府機構。但是，負責向HCR提供租金金額的是房東，同時該機構並不會對此進行調查核實。監督的缺失給了房東提供虛假登記信息的機會。只有居住於該公寓的租客的申訴才會啟動調查程序。

 

享受優惠租金的租客通常不會調查租金登記情況，而房東直到更新租房合同時才會告知其取消優惠的事實，這樣租客將不得不面對更高的“合法登記的租金” – 通常每月將增加幾百美元。

 

在優惠租金取消時才對“合法登記的租金”提出異議往往就太晚了。法律規定租客必須在收取過高租金行為發生之日起四年內提出指控(有例外)。虛假登記租金的房東往往會等到四年後再撤銷優惠租金，從而規避收取過高租金的指控。

 

如何知道我是否應享受優惠租金？ 

 

您搬入公寓後所簽訂的第一份租房合同(或者提供優惠租金後的第一份合同)應包含關於租金優惠的條款。有時優惠租金有其他命名，如“較低租金”或“臨時租金特許”。

 

如果我更新租房合同，我的優惠租金會如何？

 

優惠租金的適用情況各有不同。

• 一種情況是，您有權持續享有租金優惠，並且該優惠金額必須作為每次更新租房合同及計算租金增加額的基準。
• 另一種情況下，您的房東有權撤銷優惠租金，並在每次更新租房合同時基於“法定租金”決定租金金額及附加費用。

 

請根據下述說明確定您適用哪一種情況：

 

租房合同必須明確表述優惠租金：

房東在更新合同時有權收取更高的“法定租金”的前提是最初的合同(或提供優惠租金的第一份合同)必須明確表述該合同金額是優惠金額，同時必須明確“法定租金”的金額。如果該最初合同僅僅提及優惠租金金額，房東將只能適用該金額於未來的租房合同更新並以此數額為基準計算租金的增加額。

 

檢查最初簽訂合同的正文及附加條款，關於當租房合同到期時優惠租金如何處理的表述：

如果在合同正文或附件中說明該優惠租金僅適用本合同，房東有權在更新合同時撤銷優惠，收取“法定租金”並附加其他費用。

 

如果合同正文或附件中並未對合同到期時優惠租金如何處理作出說明，如無相反證據，推定該優惠租金僅適用本合同。房東有權在更新合同時撤銷優惠，收取“法定租金”並附加其他費用。(此推定反映了自2003年起房東遊說集團對租金穩定法律作出的對租客不利的修改。)

 

如果您的租房合同正文或附加條款中表述該優惠租金適用於您的租賃期間(即，只要您是該公寓租客)，您的房東必須在每次更新合同時保持該優惠租金及附加費用。即使您的公寓大樓轉賣，新的所有者/房東也必須在每次更新合同時保持該優惠租金及附加費用。

 

其他情境因素：

將您的權利明確記載於合同中是非常重要的。但是，如果合同中沒有對優惠租金的更新進行任何表述，您或許能主張在您簽訂優惠租金合同時的特定情境使您有權在續訂租房合同時繼續享受優惠租金。通常這種情況的發生是因為您和房東達成某種互惠交易，例如：您之前居住於同一棟大樓的其他公寓，或同一房東名下的其他大樓，之後您同意房東更換公寓的請求。

 

如果您不清楚優惠租金如何適用，或者房東將要取消優惠租金，我們強烈建議您盡早咨詢有經驗的租房合同律師。

 

我該如何調查和申訴“法定租金”？

 

即使您正在支付更低的優惠租金，您仍然可以就“法定租金”提出申訴。盡早進行調查的理由如下。

 

從獲取您公寓的租金歷史開始。您可以撥打718-739-6400咨詢HCR並要求其郵寄一份副本，或前往HCR區租金辦公室(攜帶租房合同復印件及photo ID)。您可以要求提供自1984年起的租金歷史，HCR自該年起開始記錄。

 

HCR的租金歷史是一份房東每年登記的報告。HCR並不會核實該登記的真實性。只有作為租客的您可以啟動過高租金的調查。大量研究顯示租金登記的欺詐行為普遍發生並在變更租賃時濫用。新的租客往往對其權利並不了解，並常常只有四年時間對租金的合法性進行申訴。

 

請有經驗的租房合同律師或代理人研讀您公寓的租金歷史報告。不僅僅限於檢查有關“法定租金”的文件，律師和代理人可以審查租金的增長並確定其是否合法。

 

租金穩定公寓的“法定租金”取決於該公寓的特定歷史，包括空置的次數，裝修的範圍和花費，以及其他因素。

 

•          當租客更新租房合同時，房東能夠根據該年度的租金指導委員會的規定收取增加額(通常為幾個百分點)。(參見租金指導委員會頒令1969-2013(http://housingnyc.com/downloads/guidelines/aptorders2013.pdf).)

•          新的租賃開始時，房東可以收取空房額外租金(通常兩年合同為20%，一年合同稍低)，同時可以再附加額外百分比增長，如果上一租客的租賃期超過八年。

•          當大樓的主系統(屋頂，鍋爐)更換時，房東可以向HCR申請主資產增值(MCI)租金增長，同時將更換設備的費用以特定計算方式按月分攤至租金中。(了解更多主資產增值(MCI)租金增長(https://www.metcouncilonhousing.org/help-answers/major_capital_improvement_rent_increases).)

•          當安裝新的裝置和設備時，房東可以適用個人公寓增值(IAI)租金增長，增加額為總花費的1/40或1/60(取決於施工的年度及/或大樓的容積。)房東可以在HCR監督之外增加IAI租金金額，這使得其很容易在公寓空置時偽造施工記錄。租客可以在申訴過高租金時要求房東舉證施工的花費來證明其聲明的IAI租金增長額。

 

檢查租房合同和租金歷史後，根據您公寓的特殊情境來進行下一步。

 

對法定租金提出異議可能導致房東拒絕在您更新租房合同時提供優惠租金。如您希望對法定租金提出異議，請註意向HCR提起申訴過高租金和在房屋法庭程序中以此為由抗辯的法律後果不同。有經驗的租房合同律師在建議訴訟程序之前會考慮您的特殊情境。

 

盡可能在提起訴訟程序前咨詢在租金穩定、過高租金及優惠租金領域有經驗的律師。