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本网页提供的信息并非法律建议，也绝对不能代替有资格从业于租房合同领域的律师之法律咨询意见。更多资讯请访问寻找律师(https://www.metcouncilonhousing.org/help-answers/finding-a-lawyer/).
本信息只适用于纽约市之租客。
您的权利取决于不同的公寓和租房合同类型。即使是同一栋公寓大楼的邻居之间也可能适用不同的法律。请了解哪些法律和权利义务适用于您的情况。
- 为什么我的房东提供优惠租金？我应该感激还是担忧？(#回答1)
- 如何知道我是否应享受优惠租金？(#回答2)
- 如果我更新租房合同，我的优惠租金会如何？(#回答3)
- 我该如何调查和申诉“法定租金”？(#回答4)
为什么我的房东提供优惠租金？我应该感激还是担忧？
您的房东提供优惠租金是因为：
- 房东找不到愿意支付法定最高租金的租客
- 您能有资格加入租金限制项目(如Section 8 或者FEPS)
- 您和房东之间的互惠交易(比如搬入更小的公寓)
但是，房东有可能向您提供优惠租金以隐瞒其欺诈性地登记了所谓的“合法”租金。“合法登记的租金”的概念具有迷惑性，因为很多情况下登记的金额是完全不合法的。纽约州住房保障部(HCR)是负责注册租金稳定项目的政府机构。但是，负责向HCR提供租金金额的是房东，同时该机构并不会对此进行调查核实。监督的缺失给了房东提供虚假登记信息的机会。只有居住于该公寓的租客的申诉才会启动调查程序。
享受优惠租金的租客通常不会调查租金登记情况，而房东直到更新租房合同时才会告知其取消优惠的事实，这样租客将不得不面对更高的“合法登记的租金” – 通常每月将增加几百美元。
在优惠租金取消时才对“合法登记的租金”提出异议往往就太晚了。法律规定租客必须在收取过高租金行为发生之日起四年内提出指控(有例外)。虚假登记租金的房东往往会等到四年后再撤销优惠租金，从而规避收取过高租金的指控。
如何知道我是否应享受优惠租金？
您搬入公寓后所签订的第一份租房合同(或者提供优惠租金后的第一份合同)应包含关于租金优惠的条款。有时优惠租金有其他命名，如“较低租金”或“临时租金特许”。
如果我更新租房合同，我的优惠租金会如何？
优惠租金的适用情况各有不同。
- 一种情况是，您有权持续享有租金优惠，并且该优惠金额必须作为每次更新租房合同及计算租金增加额的基准。
- 另一种情况下，您的房东有权撤销优惠租金，并在每次更新租房合同时基于“法定租金”决定租金金额及附加费用。
请根据下述说明确定您适用哪一种情况：
租房合同必须明确表述优惠租金：
房东在更新合同时有权收取更高的“法定租金”的前提是最初的合同(或提供优惠租金的第一份合同)必须明确表述该合同金额是优惠金额，同时必须明确“法定租金”的金额。如果该最初合同仅仅提及优惠租金金额，房东将只能适用该金额于未来的租房合同更新并以此数额为基准计算租金的增加额。
检查最初签订合同的正文及附加条款，关于当租房合同到期时优惠租金如何处理的表述：
如果在合同正文或附件中说明该优惠租金仅适用本合同，房东有权在更新合同时撤销优惠，收取“法定租金”并附加其他费用。
如果合同正文或附件中并未对合同到期时优惠租金如何处理作出说明，如无相反证据，推定该优惠租金仅适用本合同。房东有权在更新合同时撤销优惠，收取“法定租金”并附加其他费用。(此推定反映了自2003年起房东游说集团对租金稳定法律作出的对租客不利的修改。)
如果您的租房合同正文或附加条款中表述该优惠租金适用于您的租赁期间(即，只要您是该公寓租客)，您的房东必须在每次更新合同时保持该优惠租金及附加费用。即使您的公寓大楼转卖，新的所有者/房东也必须在每次更新合同时保持该优惠租金及附加费用。
其他情境因素：
将您的权利明确记载于合同中是非常重要的。但是，如果合同中没有对优惠租金的更新进行任何表述，您或许能主张在您签订优惠租金合同时的特定情境使您有权在续订租房合同时继续享受优惠租金。通常这种情况的发生是因为您和房东达成某种互惠交易，例如：您之前居住于同一栋大楼的其他公寓，或同一房东名下的其他大楼，之后您同意房东更换公寓的请求。
如果您不清楚优惠租金如何适用，或者房东将要取消优惠租金，我们强烈建议您尽早咨询有经验的租房合同律师。
我该如何调查和申诉“法定租金”？
即使您正在支付更低的优惠租金，您仍然可以就“法定租金”提出申诉。尽早进行调查的理由如下。
从获取您公寓的租金历史开始。您可以拨打718-739-6400咨询HCR并要求其邮寄一份副本，或前往HCR区租金办公室(携带租房合同复印件及photo ID)。您可以要求提供自1984年起的租金历史，HCR自该年起开始记录。
HCR的租金历史是一份房东每年登记的报告。HCR并不会核实该登记的真实性。只有作为租客的您可以启动过高租金的调查。大量研究显示租金登记的欺诈行为普遍发生并在变更租赁时滥用。新的租客往往对其权利并不了解，并常常只有四年时间对租金的合法性进行申诉。
请有经验的租房合同律师或代理人研读您公寓的租金历史报告。不仅仅限于检查有关“法定租金”的文件，律师和代理人可以审查租金的增长并确定其是否合法。
租金稳定公寓的“法定租金”取决于该公寓的特定历史，包括空置的次数，装修的范围和花费，以及其他因素。
- 当租客更新租房合同时，房东能够根据该年度的租金指导委员会的规定收取增加额(通常为几个百分点)。(参见租金指导委员会颁令1969-2013(http://housingnyc.com/downloads/guidelines/aptorders2013.pdf).)
- 新的租赁开始时，房东可以收取空房额外租金(通常两年合同为20%，一年合同稍低)，同时可以再附加额外百分比增长，如果上一租客的租赁期超过八年。
- 当大楼的主系统(屋顶，锅炉)更换时，房东可以向HCR申请主资产增值(MCI)租金增长，同时将更换设备的费用以特定计算方式按月分摊至租金中。(了解更多主资产增值(MCI)租金增长(https://www.metcouncilonhousing.org/help-answers/major_capital_improvement_rent_increases).)
- 当安装新的装置和设备时，房东可以适用个人公寓增值(IAI)租金增长，增加额为总花费的1/40或1/60(取决于施工的年度及/或大楼的容积。)房东可以在HCR监督之外增加IAI租金金额，这使得其很容易在公寓空置时伪造施工记录。租客可以在申诉过高租金时要求房东举证施工的花费来证明其声明的IAI租金增长额。
检查租房合同和租金历史后，根据您公寓的特殊情境来进行下一步。
对法定租金提出异议可能导致房东拒绝在您更新租房合同时提供优惠租金。如您希望对法定租金提出异议，请注意向HCR提起申诉过高租金和在房屋法庭程序中以此为由抗辩的法律后果不同。有经验的租房合同律师在建议诉讼程序之前会考虑您的特殊情境。
尽可能在提起诉讼程序前咨询在租金稳定、过高租金及优惠租金领域有经验的律师。