如果您的房東提交了MCI租金增長申請，公寓大樓中的所有租金管制租客都將收到一頁紐約州房地產及住房保障部郵寄的通知。您有機會向DHCR提交您的書面回應(稱作’answer’)，對改良工作的方式，如何付款以及房東的其他錯誤做法提出反對。我們建議您通過您公寓大樓的租客協會提出異議。如果您的公寓大樓沒有租客協會 – 這正是建立它的好理由！
DHCR的通知僅僅包含了房東申請的最基本信息。通知解釋了什麽是增值，房東花費多少以及每月每戶租金將上漲多少。這時，DHCR程序上還沒有批準房東的任何事項，租客可對任何事項提出質疑。房東必須在改良工作結束後的兩年內向DHCR提交申請。如獲批準，申請的生效日將回溯至房東提交申請後的第30天，但租客直至DHCR批準申請並向全體租客郵寄租金增長令之後才需付款。批準程序一般於自房東申請起一個月至一年內完成。
申請延期：
您也許需要比默認的30天回應期更多的時間來應對房東的租金上漲申請。向DHCR的主租金辦公室(位於Queens的Gertz Plaza)寫信來獲得30天的延長期。您可以延期多次，每次30天，但是理由必須合理。您必須用帶回執的掛號信郵寄延期申請及所有通信，並註明案件號。您可以親自送達，但一定確保工作人員在副本上蓋章以證明簽收。
檢查房東的整個MCI申請文件。
申請文件可以在您公寓大樓的管理辦公室或者DHCR在Queens的主辦公室查詢(盡量使用DHCR的副本)。文件包括房東提交的全部申請及副本，施工承包商的全部發票，已付支票，許可證和證明書：這些文件必須提交DHCR以批準租金上漲。查詢這些文件需要您提交信息自由法申請表格(FOIL Form FS-1)。申請延期時，同時提交完整的FOIL申請表格(從DHCR獲取)及說明信，陳述租客協會需要檢查這些文件用以回應。
如果公寓大樓存在違法行為，向DHCR提交抗議服務質量降低表格。
表格應包括整個公寓大樓租客集體及個人(租客協會的每個成員)的抗議，並要求減少租金。確保您首先向房東提出書面抗議。您必須向DHCR舉證證明已經向房東抗議。DHCR或許會派出調查員(人員不足)確認。如果因違法行為，租金減少令獲得批準，房東的MCI申請將被駁回或延期。盡管房東可以重新申請，延期將推遲付款期從而減少您的支出。
根據下述的要點檢查改良工作並駁回房東的申請。仔細檢查申請中的全部發票，已付支票，許可證和證明書是否完整。DHCR於2000年12月的規定中要求租客雇傭工程師、建築師或者征得51%的租客簽名才可宣稱改良工作未完工或不當。
以下是對MCI申請提出申訴的可能事由：
施工是否符合MCI租金上漲要求？
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施工不是為了“公寓大樓的運營，保護和維護”並且非“國內稅收法上可折舊的”。DHCR列出了符合MCI上漲的施工項目清單。
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施工不能惠及全部租客和或不是整個公寓大樓範圍的(例如：房東僅僅更換了公寓大樓北側的窗戶)。
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施工是否發生在房東提交申請兩年之前？房東不得在施工完成兩年後申請租金上漲。
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系統還未超過使用壽命就被更換(例如，更換僅僅使用兩年的鍋爐)。參看DHCR簡介#33：主資產增值使用壽命清單 (http://www.dhcr.state.ny.us/Rent/FactSheets/orafac33.htm).
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施工屬於修飾性質，並且並非必須修整某項真正屬於MCI的施工。例如，如果房東更換了正門並重新粉刷了必要的修理區域，這種粉刷施工是可以上漲的。但是，如果房東簡單重貼了門廳的墻紙，沒有更換前門或對講系統，這種施工不符合上漲的要求。
施工是否完成？
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改良工作不起作用或從未完工。新房頂是否漏水？新的郵箱能否使用？所有公寓都能使用對講器嗎？更換鍋爐後熱水是否能夠持續供應？
房東如何支付上漲的費用？是否提供了正確的資料？
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施工是否由管理員，所有者，或者房東或房東家屬所有的公司完成？如果是，房東不得計入日常勞動力支出。
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如果公寓大樓屬合作管理，改良施工費用是否由儲備基金支出？如果是，租客不用支付MCI。
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是否所有的賬單和已兌付支票齊全？是否所有的施工和經營許可證齊全？是否所有的施工承包商簽署宣誓書保證工作已完成？
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如果由於曾發生火災而必須進行改造工程，並且房東使用了火災保險金，該花費不得由租客承擔。在您的回應中註明火災的發生日期。
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是否施工的花費高於行業標準？查看周圍鄰居或社區來確定同類工程的大致花費。
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如果房東收到了J-51減稅表，MCI可以減少，若施工發生於1988年6月28日或之後。租客應當檢查房東的施工是否收到了J51減稅表。如果是，MCI的上漲必須被減去對租金穩定公寓租客減稅價值的一半，或者減去租金控制公寓租客減稅價值的三分之二。您可以撥打紐約市住房保障發展局的電話來查詢J51減稅表。
其他申訴：
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公寓大樓內是否存在其他嚴重違法問題？如果存在，DHCR將會拒絕房東的MCI上漲申請，直至該問題解決。確保向DHCR提交抗議服務質量降低表格將這些違法行為記錄在案。如果DHCR不能進行調查，嘗試從其他機構獲得調查報告來證明違法問題確實存在。
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如果公寓大樓沒有在DHCR登記，房東的MCI上漲申請將不予受理。大體上，如果沒有進行年度登記，房東不得進行任何類型的租金上漲。檢查您的公寓以及整個大樓的年度登記。
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如果房東持續騷擾租客，請向DHCR提交對騷擾的抗議。同時告知DHCR過去是否有過針對房東騷擾租客的調查。這將延遲MCI上漲。
提交書面回應之後，您必須等待DHCR的決定。如果在此期間發現了新的證據，您可以向DHCR提交書面補充材料，並註明案件號。調查機構可以批準申請、部分批準申請或者完全駁回申請。
如果DHCR批準了MCI，整個大樓的所有租客將收到包括上漲數額和目的的通知。DHCR僅僅提供每月每戶永久上漲的金額，而不是總金額。DHCR的計算方式為將房東的總花費分攤至84個月，再除以大樓的公寓總數。最終的金額以您收到的通知為準，同時包括對房東正當支出的解釋。(盡管我們用“分攤”這個詞，但請註意MCI租金上漲是永久性的。)
對於租金穩定公寓，每年的MCI租金上漲不得超過6%。這意味著如果您的MCI租金上漲金額超過您現在租金的6%，該金額將以每年6%的幅度分階段增加，直至總的MCI金額。如果對MCI申請存在爭議，並且DHCR用超過一年的時間批準該申請，這時可能會出現追溯性上漲。追溯性上漲加上目前上漲的總幅度之和不得超過6%。對於租金控制公寓，每年的最高租金上漲幅度為15%，但租金控制公寓沒有追溯的上漲。
重點：
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如果有生效的租金減免令，租金不得增加。
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租房合同更新時，如租金增長，MCI租金計入原租金。
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新租客不需支付MCI租金(如果MCI在其搬入前申請並於搬入後批準)，除非在租房合同中有特別條款警告租客MCI申請並註明案件號。
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老年租金上漲豁免(SCRIE)或殘障租金上漲豁免(DRIE)不需支付MCI租金上漲。
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如果我不同意DHCR的決定，如何提交行政復議申請書(PAR)?
您收到MCI租金上漲令後仍有機會提出申訴。您可以自租金上漲令簽發之日起35天內向DHCR提交行政復議申請書(PAR)，使用和租金上漲令同時收到的表格。論據必須和您在書面回應中的論據相同。在PAR中(由監督員處理，和處理您書面回應的人不能是同一人)您可以提出DHCR忽視或者不當解讀了您的回應。同時提交在書面回應期內無法獲得的新的信息。
如果PAR被DHCR駁回，您的最終上訴程序為向紐約州最高法院提起第78條訴訟。您需要聘請律師。如果DHCR駁回了房東的申請，房東同樣也可以提交PAR或提起第78條訴訟。隨時關註訴訟進程並在DHCR需要時協助。
對所有租客來說，如果房東進行了大量改造並申請MCI，同時沒有向租客告知租金上漲的程度，文書工作將會極其龐雜。房東正是利用相關程序的復雜性來困擾租客並獲利。大都會住房理事會提醒租客您不是孤軍奮戰。
讓議員了解您公寓大樓的MCI。加入大都會住房理事會和其他住房權益保護聯盟來對抗MCI系統。
租客權益律師Robert
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