Cómo obtener reparaciones (Cuando su propietario se niega a hacerlas)

Paso 1: Envié una carta a su casero

 Es muy importante hacer su solicitud de reparaciones o servicios por escrito — incluso si ya ha hablado con su casero, agente o super. Gemeralmente, en la lucha con el casero para conseguir reparaciones y servicios, mantener un buen registro es clave. Conserve una copia de la carta y prueba de envío—Usted puede necesitar ambos si necesita escalar sus tácticas. Envié la carta por correo certificado, recibo de devolución solicitado (Este es el único método aceptado por HCR, así como algunos jueces de la Corte de Vivienda.)

 Su carta debe detallar los problemas en su apartamento, en las áreas comunes del edificio, y la historia de su queja (tales como las quejas que le hicieron al súper y lo que prometió hacer el súper).

 Si su apartamento o edificio necesita muchas reparaciones, es aconsejable descargar e imprimir nuestra Lista de verificación de la inspección de los Inquilinos y puede usarlo como un guiá para que no se olvide de algo. Fotocopie la lista de comprobación y guarde una copia para sus registros. Después, envíe la lista de verificación junto con su carta a su propietario.

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Aquí está una muestra de la carta:

 Ejemplo de carta

Nota Importante: Si su alquiler esta estabilizado o su alquiler es controlado y planea presentar una queja de reducción de servicios con NYS Homes & Community Renewal para obtener una congelación de rentas, Usted debe de demostrar que primero escribió a su arrendador notificándolo del problema. Tiene que enviar la carta por correo certificado, recibo de devolución solicitado y mantener una copia de la carta para mostrar al HCR. En general, cuando se pelea con su propietario sobre reparaciones y servicios, mantener buenos registros es muy importante. Generalmente, es mas efectivo cuando la carta proviene de la asociación de los inquilinos, o está firmada por muchos inquilinos en el edificio. Esto alerta a su propietario de que habrá una acción organizada para obtener reparaciones.

Un ejemplo de carta de la asociación de inquilinos

Esté preparado para seguir con una queja a la ciudad o agencias estatales de vivienda, y / o una acción judicial. Si su propietario no responde a su carta, o responde pero no hace el trabajo (o no completa el trabajo), usted debe pensar en los próximos pasos.

Paso Dos: Presentar una Queja con Agencias Gubernamentales 

 Puede presentar una queja ante la ciudad llamando al 311 desde cualquier teléfono de la ciudad de Nueva York (Desde fuera de NYC llame al 212-639-9675). A través de 311, puedes comunicarte con los departamentos de la ciudad responsables de hacer cumplir los códigos de vivienda y salud, y pedir una inspección.

• El Departamento de Vivienda, Preservación y Desarrollo (HPD) hace cumplir las leyes relacionadas con el mantenimiento de la vivienda (calefacción, agua caliente, pintura con plomo, techos con fugas, y otras deficiencias de los apartamentos).
• El Departamento de Salud e Higiene Mental (DOH) se ocupa con la prevención del envenenamiento por plomo (junto con HPD), los requisitos de guardias de los niños, las infestaciones de roedores y plagas, y algunas condiciones de moho y asbestos. 
• El Departamento de Edificaciones (DOB) concede permisos para nueves construcciónes y para reformas o renovación de edificios existentes, inspecciona ascensores, fontanería y sistemas eléctricos, y responde a quejas sobre estructuras inseguras. 
• El Departamento de Protección Ambiental (DEP) se ocupa de las quejas sobre el ruido y los malos olores (producidos por negocios como restaurantes y clubes).Nota: Siempre llame al 911 para emergencias (una inundación, una fuga de gas, alarmas de monóxido de carbono, etc). 

Si usted es un arrendatario de alquiler estabilizado o de alquiler controlado, puede presentar una queja (ya sea para todo el edificio o para su apartamento individual) con la agencia estatal de vivienda, Renovación de Casas y Comunidad.

Los inquilinos individuales deben usar el formulario del HCR “RA-81 aplicación de una reducción de alquiler basada en la disminución de los servicios – Apartamento individual” y los grupos de inquilinos deben usar el formulario RA-84 “Solicitud de una reducción de alquiler basada en la disminución de los servicios de todo el edificio”.  Para contactar HCR llame al 718-739-6400 o vaya en línea para descargar cualquiera de los formularios de HCR para los inquilinos.

HCR tiene el poder de ordenar una reducción y congelación de alquiler para apartamentos regulados hasta que el propietario corrija el problema. Si el problema es la falta de calefacción o el agua caliente, puede entablar una vez que tenga una copia de un informe de infracción de una agencia de la ciudad. Para todos los demás asuntos, primero debe escribir una carta a su propietario quejándose del problema y enviarla por correo certificado, con el recibo de devolución solicitado. Usted puede presentar un reclamo ante HCR una vez transcurridos los 10 días (pero no más de 60 días) desde que envió la carta a su arrendador. En la carta y en los formularios, sea específico en la identificación del problema. Para más información sobre el proceso de solicitar una reducción de renta, lea la Hoja Informativa # 14 del HCR: Reducciones de Rentas por Servicios Disminuidos.

Tenga en cuenta que aunque las reducciones y los congelamientos de alquileres de HCR pueden ser un incentivo para que el propietario realice reparaciones, HCR no puede forzar que se realicen tales reparaciones, y la agencia normalmente actúa lentamente.

Generalmente, es aconsejable presentar una reducción de renta y también tomar otras medidas (como demandar a su propietario en los tribunales en una acción de HP para reparaciones y servicios.) Solicitar una reducción de alquiler de HCR no le impide también buscar otros remedios.

¿Qué sucede después de presentar una queja ante una agencia de la ciudad? ¿Se corrige la violación?

En teoría, cuando los inquilinos presentan quejas a las agencias de la ciudad, la agencia enviará a un inspector y aplicará multas a los propietarios por violaciones que no son fijas. Sin embargo, en muchos casos los inquilinos deben ser persistentes para obtener una inspección y deben tomar medidas adicionales para obligar a sus propietarios a hacer las reparaciones, incluso llevando al propietario a los tribunales.

Puede verificar violaciones en la sección de HPD por el sitio web de la ciudad: nyc.gov/hpd

 Siempre pida y obtenga el número de queja. Llame a un funcionario local designado para ayudar con el seguimiento (Utilice estos enlaces para buscar a su miembro del Concejo de la Ciudad de Nueva York, Miembro de la Asamblea del Estado de Nueva York, Senador del Estado de Nueva York, Presidente del Municipio o Defensor Público.) Cuando llame al 311 sobre una condición de todo el edificio, haga que todos los inquilinos llamen todos los días hasta que el problema sea resuelto.

 Una vez que se emita una violación, a su propietario se le dará un plazo para corregir la violación, basado en la severidad de la condición. Sin embargo, la ciudad a menudo no hace un seguimiento adecuado, y algunos propietarios simplemente ignoran las violaciones. Si eso sucede, puede demandar a su propietario por reparaciones y servicios en el Tribunal de Vivienda en un caso llamado Acción HP.

Paso Tres: Puede demandar a su arrendador para reparaciones y servicios en el Tribunal de Vivienda (HP Acción para reparaciones y servicios)

 Los inquilinos pueden iniciar una demanda contra sus propietarios (ya sea como un individuo, o un grupo de inquilinos del mismo edificio) basado en el incumplimiento de su propietario de hacer reparaciones o proporcionar servicios esenciales. El procedimiento es bastante simple y tiene una buena posibilidad de éxito. Vaya a la Corte de Vivienda de su distrito y solicite trámites para iniciar una Acción de Vivienda (HP). Puede obtener ayuda para llenar los formularios en las ventanillas de los empleados, el Centro de Ayuda de la Corte o Housing Court Answers, una organización sin fines de lucro que proporciona tablas de información en los tribunales de vivienda.

Hay una cuota para iniciar un caso, pero si usted tiene un ingreso bajo, puede pedir que las tarifas se renuncien. Una vez que presente los formularios con el secretario, se le dará una fecha de corte y una fecha de inspección. Usted tendrá que servir a su propietario y a la ciudad con una copia de los papeles. El secretario le instruirá sobre cómo servir los documentos. Asegúrese de seguir las instrucciones cuidadosamente. Además, asegúrese de que usted este en casa en la fecha de la inspección y que regrese a la corte en la fecha y en el momento especificado o su caso no tendrá éxito.

Prepárate para la cita judicial. Imprima la lista de violaciones de tu edificio y apartamento desde el sitio web de HPD: nyc.gov/hpd  Tome nuevas fotos de cualquier violación que se pueda ver. En la fecha de su audiencia, lleve a la corte todas las pruebas que tenga para probar su caso: cartas, prueba de envíos, fotos, registros de calor, avisos de su propietario, y testigos, si es necesario.

La mayoría de las acciones de HP terminan con la firma del propietario de una orden para corregir las infracciones que se enumeran en el informe de inspección y un acuerdo para las fechas de acceso. Si su propietario no aparece en las fechas de acceso o no completa las reparaciones, puede regresar a la corte y presentar una orden para mostrar la causa para solicitar una nueva fecha de la corte en el caso. En casos extremos, cuando un propietario ignora repetidamente las órdenes judiciales, los inquilinos pueden pedirle al juez que ordene a HPD que haga las reparaciones y facture al propietario.

¿Puedo Yo hacer las reparaciones o contratar a alguien para que lo haga y deducir el costo de mi alquiler?

La ciudad de Nueva York no tiene un procedimiento automático de reparación y deducción. Esto significa que si usted paga una reparación y deduce el costo de la renta, corre el riesgo de ser demandado por su propietario en el Tribunal de Vivienda en un caso de desalojo por falta de pago de la renta. Usted también corre el riesgo de ser demandado por dinero y / o desalojo si el trabajo causa daños a la propiedad o si su propietario afirma que dicho trabajo no fue autorizado y violó su contrato de arrendamiento.

Primero debe hacer un esfuerzo razonable para que su propietario realice la reparación. Si usted decide reparar y deducir, protéjase manteniendo una prueba de la condición que necesita reparación (como fotos) y de sus esfuerzos para que el propietario cumpla (por ejemplo, cartas a su propietario con comprobante de envío postal o Informes de violación de agencias de la ciudad). Añada cualquier detalle convincente a una carta dirigida a su propietario explicando su decisión, tal como preocupaciones de salud para los miembros del hogar. Si su arrendador lo lleva a la corte, tendrá que demostrar que actuó razonablemente.

¿Puedo yo retener el alquiler porque no estoy recibiendo reparaciones o servicios?

Usted tiene el derecho por ley de retener el alquiler, y usted puede tener derecho a una reducción en el monto de la renta adeudada (llamada reducción del alquiler) si puede documentar que no recibió reparaciones o servicios esenciales por un período de tiempo. (¡La prueba es esencial!) Sin embargo, la retención de la renta tiene consecuencias graves, podría conducir al desalojo, y su nombre aparecerá en los informes de detección de inquilinos, entre otras cosas. Siempre aparte el dinero del alquiler que usted retiene, y no lo gaste, y siempre obtenga asesoramiento de expertos antes de retener el alquiler. (Ve aquí para obtener ayuda encontrando un abogado)