Casos Por Falta de Pago

¿Qué es un caso de incumplimiento de pago? 

En un caso de incumplimiento de pago, el propietario mantiene que usted debe alquiler. Si gana el propietario, el corte fallará lo que es conocido como un “money judgment” (fallo de dinero) y un fallo de posesión (o “possessory judgment”). Un fallo de dinero permite el propietario persigue cualquier activos que tiene usted, como cuentas del banco o su salario, para recuperar que es debido El fallo de posesión significa que, si no paga el importe determinado por el corte, el propietario puede pedir un orden de desalojo y hacer desalojarse a usted un funcionario del corte. Si paga el fallo de dinero a tiempo, el fallo de posesión es satisfecho y no puede ser desalojado. 

¿Puede mi propietario desalojarme o hacer un oficiante de desalojarme ante de tomarme al corte?

No. Un propietario en la Ciudad de Nueva York puede desalojar a un inquilino legalmente solamente por obtener un fallo de posesión de un corte y luego hacer un oficiante aplicar para un orden de desalojar. Un desalojo real y físico puede suceder legalmene solamente después de que el inquilino ha recibido aviso del proceso del corte y ha tenido oportunidad para venir al corte para levantar una defensa Es ilegal para un propietario esforzar desalojo de un inquilino residencial por otras maneras, como cambiando cerraduras o cortando servicios. 

¿Que es necesario para que mi propietario puede llevar un caso de incumplimiento de pago a corte? 

1. Su propietario necesita demandar que el alquiler es pagado, cuanto alquiler es debido, y decir que si no es pagado, va a ser desalojado. Este aviso no necesita ser escrito; puede ser un aviso verbal.
2. Tres días después de una demanda escrita para el alquiler es hecho, o cualquier tiempo después de una demanda oral, su propietario podía entablar un caso de incumplimiento de pago en el Tribunal de Vivienda y entregarle una citación. El tribunal también va a mandar un aviso del proceso de corte, que le ordena responder adentro de cinco días laborales.
3. Necesita responder a la demanda en vivo a la oficina del secretario del juzgado del Tribunal de Vivienda. El secretario va a darle una fecha de corte.
4. En la fecha de corte, va a tener la oportunidad de levantar defensas a un Juez del Tribunal de Vivienda. Sin embargo, en muchos casos, inquilinos y caseros reúnen en el juzgado y firman un acuerdo conocido como “estipulación.” Tiene los dos opciones, y hay ventajas y desventajas entre ellos. Como regla general, inquilinos son avisados en contra de firmar ninguna cosa que no entienden. Consulte con un abogado cuando posible en casos que pertenecen a desalojo. Si no es opción buscar abogado, hable con una organización con experiencia de apoyo de inquilinos, busque recursos y ayuda, y edúquese a sí mismo.

Una nota: Si paga adentro del tiempo concedido, su casero no debe continuar el proceso del caso, pero si recibe notificación que manda que usted va al tribunal aunque no tiene deuda, usted debe ir al corte. La falta de comparecer resultará en un fallo automático en favor de su casero–significa que su casero ganará el derecho de desalojarse a usted y recaudar el dinero que sostiene que debe usted. 

¿Como mi casero debe entregarme la notificación de desalojo? 

Si su casero presenta pleito en corte para iniciar un caso de incumplimiento de pago, el casero es obligado hacer la notificación entregada a usted en una de estas maneras:

1. Por hacer una persona sin relación al caso (comúnmente un agente judicial) dar la notificación en persona,
2. Por hacer una persona sin relación al caso dar la notificación a un adulto (más que 18 años) que vive o trabaja un su hogar, y también enviarla por correo certificado y regular.
3. Si no está en casa: por pegar la notificación a su puerta o pasar la notificación debajo de la puerta, y también enviarla por correo certificado y regular. 

¿Qué hago cuando recibo una notificación del corte? 

Cuando recibe un pleito para incumplimiento de pago del casero, tiene cinco días para responder en corte. Es mejor preparar una respuesta escrita, explicando su lado. Haga tres copias y enviar una al abogado del casero, entregue una en corte y mantenga una como documento personal. Puede también declarar sus respuestas al secretario del tribunal de vivienda, pero antes de salir, es importante verificar el documento para ver que todo que declaró fue escrito en el papel. 

¿Qué pasa si no puedo comparecer en corte para responder? ¿Puede alguien responder en mi parte? 

Si posible, debe hacer cualquier cosa necesario para responder en persona. Respondiendo por escrito o por otra persona en su parte no son opciones ideales.

Los cortes han dicho que solamente la persona nombrada en el pleito puede responder. Si esa persona no está disponible, hay una cosa se llama Certificado de No Estar Disponible (Certificate of Unavailibility), y hay otras instrucciones para responder por escrito. Algunos defensores han visto casos donde personas además del inquilino nombrado son permitidas a responder por los secretarios del juzgado, pero en la fecha de regreso no son permitidas a defender el caso a menos que tengan permiso escrito del Demandado. 

He oído que la mayoría de casos involucrados con desalojos por razón de incumplimiento de pago no continua a corte, en lugar del inquilino firme una estipulación (un acuerdo con el casero). ¿Cómo funciona, y sobre que debo tener cuidado?

Hay una gran cantidad de presión puesta en inquilinos para que resuelvan casos por firmar un acuerdo o contrato conocido como una estipulación. Aún su juez podía presionarle a usted a firmar una estipulación, en parte por razon de los tribunales de vivienda son tan inundados con casos. Desafortunadamente, los inquilinos generalmente están en desventaja cuando negocian estipulaciones, esto está cambiando debido al Derecho a Asesoramiento. Si es de bajos ingresos y vive en el archivo zip certian, tiene derecho a un abogado.

Estipulaciones son afirmados por el juez y se convierte en un orden jurídicamente vinculante entre inquilino y casero. Usted no necesita resolver su caso de esta manera, y la decisión es suya si es la mejor opción o no.

Es muy peligroso afirmar una estipulación requiriendo que haga usted algo que no está seguro si pueda hacer, como pagar un importe antes de una fecha específica. Un inquilino puede enfrentarse unas consecuencias si acordarse hacer lo que no puede cumplir. Muchas personas han sido desalojadas porque innecesariamente accedieron a fechas e importes demasiados optimistas. Es porque todos los acuerdos, escritos por los abogados de los caseros, frecuentemente dicen que si el dinero no es pagado a la fecha decidida, el casero puede obtener un orden de desalojo.

No firme a un acuerdo que tiene lenguaje y provisiones con cuales no está a gusto, o que no entiende.. Tiene el derecho a negociar el lenguaje de cualquier estipulación, y oponerse a cualquier provisión. Podía tener más influencia en su situación de que darse cuenta, porque frecuentemente el casero quiere un acuerdo y hará concesiones si usted se mantenga firme. Puede pedir al juez o su secretario para ayuda haciendo un acuerdo.

Tenga en cuenta que en un caso de incumplimiento de pago, su casero no puede desalojarse si paga el importe mandado o acordado en corte a tiempo. Muchas veces, el asunto es solo que el inquilino necesita más tiempo para obtener el dinero necesario. Algunas veces el importe debido es el asunto, e inquilinos simplemente necesitan prueba que no debe al casero el importe declarado. Decida que necesita, y que funcionará para usted. Esta decisión le ayudará si una estipulación se beneficiará y, en tal caso, que debe decir la estipulación.

Use los recursos disponibles adentro del Tribunal de Vivienda. Cada Tribunal de Vivienda tiene una oficina para apoyar personas representando a sí mismo, ubicado en una sala a veces conocida como “la sala de recursos.” También, una organización no gubernamental conocida como “Housing Court Answers” (Respuestas del Tribunal de Vivienda) provee de personal a mesas de información en los tribunales de vivienda. Como etapa final, puede decirle al juez que usted no éste completamente seguro qué significa la estipulación o qué serán las consecuencias, y pide explicación de la estipulación en lenguaje simple antes de firmarla. 

¿Qué pasa si el caso sigue al juicio? 

Si el caso no es resuelto o retirado por el casero, seguirá al juicio.  Sin embargo, hay acciones que pueden ayudarle de ser oído. Sea confiado y organizado. Piense en los asuntos probables del caso, y como intenta probar su lado cómo: fotos, testigos, cartas, y otros documentos útiles. El juez, o el secretario, debe responder a sus preguntas sobre como citar cualquier documentos necesarios. 

¿Cómo puedo defenderme en un caso de incumplimiento de pago de alquiler en el tribunal de vivienda? 

Defensas comunes sobre el importe demandado: 

¿Se fue pedido pagar el alquiler, verbalmente o por escrito, antes de recibir papeles judiciales? ¿Rechazó recibir el casero al alquiler? ¿Es incorrecto el importe demandado por el casero? El importe demandado podía ser incorrecto porque no es el alquiler legal y registrado. (Ésto aplica a apartamentos de alquiler controlado o estabilizado. Para saber el alquiler legal registrado o la historia de alquiler de su apartamento, puede contactar la División de Vivienda y Renovación Comunitaria de su barrio.) ¿Es diferente el importe demandado que su contrato? ¿Ha sido pagado el alquiler, en parte o total?

Defensas comunes sobre la condición del apartamento: 

¿Hay condiciones en el apartamento que necesitan arreglos o servicios que no están provistos? ¿Está recibiendo asistencia pública y hay violaciones de los Códigos de Vivienda en su edificio o apartamento? ¿Vive en un apartamento ilegal? Un apartamento es ilegal cuando el casero no tiene un Certificado de Ocupación válido del Departamento de Edificios.

Otras defensas comunes: 

¿Pagó para arreglos, servicios públicos, o otros servicios que debía haber ser proveídos por el casero? ¿Ha sido su propiedad personal dañado por razón de la falta de servicios o arreglos por el casero? ¿Tiene otras razones para creer que no debe todo o parte del importe demandado por el casero? ¿Enuncia certeramente la demanda y el pleito para cuales meses debe alquiler?

Si responde sí a cualquier de estas preguntas, podía entregar una contrademanda. Una contrademanda es una cantidad específica de dinero que usted siente el casero le debe a usted. Debe tener recibos para apoyar cualquier contrademandas que hace. Por favor asegure declarar brevemente la(s) razón(es) para la contrademanda y la cantidad específica demandada 

¿Qué pasa si el alquiler este simplemente fuera de alcance? 

Su incapacidad de pagar el alquiler no es defensa legal. Podía hacer defensas sobre como no debe el importe demandado. Para alquiler que sí se debe, también podía resolver un plan de pago con el juez, o con el casero o su abogado. Necesitará buscar manera de pagar el alquiler debido para evitar desalojo. 

Planes de pago son muy comunes, pero hay peligros en firmando un acuerdo-conocido como estipulación-si no tiene el consejo de un abogado para inquilinos o un defensor con experiencia con inquilinos. Muchos inquilinos firman papeles que no completamente entienden, sin saber acordando a términos dañando, y innecesariamente abandonando derechos que tienen.

Hay recursos limitados disponibles para proveer asistencia de alquiler a inquilinos de bajos ingresos, y para proveer asistencia por única vez para inquilinos para evitar desalojo. Lea nuestra página para consejos si simplemente no puede pagar (https://www.metcouncilonhousing.org/help-answers/if_you_just_cant_afford_the_rent_spanish)  . 

¿Puede levantar el hecho que no he recibido arreglos o servicios como defensa? 

La falta del casero de proveer arreglos o servicios necesarios es defensa válida para incumplimiento de pago de alquiler. Reteniendo pago para esta razón es legal, aunque lleva consecuencias posibles que necesita considerar-incluyendo ser puesto en una lista negra de inquilinos, o aún desalojo si falta de comparecer en corte y el casero recibe un sentencia en rebeldía. Por favor lea estas consideraciones antes de decidir retener o no el alquiler, y no gaste el dinero retenido- es posible que necesitare pagar parte o todo después. La defensa del inquilino en un caso de incumplimiento de pago de alquiler basada en la falta de arreglos es conocida como “defensa afirmativa de la garantía de habitabilidad.” En lenguaje sencillo, significa que el casero rompió su obligación legal de mantenerel apartamento de buen arreglo o de proveer servicios necesarios, como calor y agua caliente. Sea específico en su respuesta sobre las condiciones insanas o peligrosas en su apartamento, sobre el conocimiento del casero de estas condiciones, y sobre cuánto tiempo han existido. Si prueba esta defensa, el corte podía darle un crédito contra cualquier alquiler debido, y mandará que el casero arreglare violaciones persistentes. Es importante pedir una inspección cuando responder al pleito por primero, y también generalmente es buena idea tomar fotos de la situación. La cantidad de un aplacamiento de alquiler (deducción del alquiler debido) depende en el juez, así que no espere una cantidad específica. También puede resolver un acuerdo con el casero que aborda las condiciones del apartamento. Prepárese por leer sobre estipulaciones del tribunal de vivienda.

¿Qué es una “negación general?” 

Para tener éxito en el caso, la ley requiere que el casero pruebe: su posesión del edificio, el alquiler legal, y que el edificio éste registrado correctamente con agencias varias de la ciudad y el estado. Frecuentemente no tendrá usted conocimiento directo si estas condiciones son cumplidos o no. Si su respuesta incluye una negación general, el casero tiene la responsabilidad de probar cumplimiento.

¿Qué pasa si el importe demandado incluye alquiler muy viejo? ¿Qué es “laches”/prescripción negativa/viejo alquiler?

Cuando un edificio ha tenido muchos propietarios, o ha sido descuido por un tiempo, atrasos de alquiler podía subir antes de un caso viene al corte. Si usted está expuesto a un fallo de posesión para un importe grande porque el casero espera demasiado antes de comenzar el caso, debe levantar una defensa de “laches,” también conocido como prescripción negativa o viejo alquiler.

¿Cómo puedo disputar el importe que el casero sostiene que debo? 

Si tiene información específica que el alquiler demandado es más que el alquiler legal (en un apartamento de alquiler estabilizado, controlado, o subvencionado), o que ha pagado alquiler para algunos o todos meses demandadas en el pleito, debe decir estas cosas en su respuesta. Lleve documentación para probar sus puntos (cheques cancelados o copias de giros postales, etc.).

¿Qué hago si el importe debido es causado por razón de problemas con un programa de asistencia de alquiler (Sección 8, SCRIE, DRIE, or Asistencia Pública)?

Si se retrasa con el alquiler por razón de problemas con obtener Asistencia Pública, Exenciones de Aumento de Alquiler para la Tercera Edad (Senior Citizen Rent Increase Exemptions, SCRIE), Sección 8, u otros subsidios, inclúyalo en su respuesta. Es probable que el corte vaya darle tiempo razonable para resolver estos problemas.